Valorização imobiliária na partilha: o que entra quando o bem é particular

A casa que um dos cônjuges levou para o casamento vale hoje o triplo, e a pergunta que chega ao escritório trata do triplo, quando o Código Civil trata da causa. O art. 1.659, I, mantém particular o bem que cada cônjuge possuía ao casar, e o art. 1.660, IV, comunica "as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge". A fronteira entre um inciso e outro está num artigo da parte geral que o acervo jurídico brasileiro raramente invoca em direito de família:

"Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor."

O dispositivo define benfeitoria pela intervenção humana, e retira do conceito o acréscimo que a coisa recebe sozinha. Chegada de metrô no bairro, mudança de zoneamento, valorização geral do mercado imobiliário e inflação de preços produzem melhoramentos sobrevindos sem intervenção de ninguém, e por isso ficam fora da porta que o art. 1.660, IV, abre. Dois cenários com a mesma casa mostram a distância entre os resultados.

Cenário A: a casa que subiu porque o casal construiu

Ana levou ao casamento, em 2014, uma casa avaliada então em R$ 300.000,00. Durante a união, o casal ergueu um segundo pavimento e reformou a área social, aplicando R$ 250.000,00 de recursos comuns comprovados por notas fiscais e transferências. Em 2025, no divórcio, o laudo avalia o imóvel em R$ 900.000,00 e responde ao quesito que a peça formulou: do acréscimo total de R$ 600.000,00, R$ 420.000,00 decorrem da obra e R$ 180.000,00 da evolução do mercado no período.

• valor do bem particular ao casar: R$ 300.000,00
• acréscimo atribuível à obra, por laudo: R$ 420.000,00
• acréscimo atribuível ao mercado, por laudo: R$ 180.000,00
• objeto da comunhão pelo art. 1.660, IV: R$ 420.000,00
• meação do cônjuge que entrou sem o bem: R$ 210.000,00

A conta separa o que a obra produziu do que o tempo produziu, e a chave está no quesito pericial. Perguntar apenas "qual o valor atual do imóvel" devolve R$ 900.000,00 e deixa o juízo sem elemento para aplicar o art. 97. Perguntar qual parcela do valor atual decorre das benfeitorias realizadas no período, com discriminação por natureza segundo o art. 96, entrega ao processo o número que a lei manda comunicar. A classificação do art. 96 importa por si: são necessárias as benfeitorias que conservam o bem ou evitam que se deteriore, úteis as que aumentam ou facilitam o uso, e voluptuárias as de mero deleite, "ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor".

Cenário B: a mesma casa, sem uma obra sequer

O segundo cenário conserva tudo, com uma subtração: Ana levou a mesma casa avaliada em R$ 300.000,00 ao casamento de 2014, o casal viveu ali sem realizar obra além da manutenção corrente, e o bairro recebeu obras públicas que empurraram os preços. Em 2025, a avaliação chega aos mesmos R$ 900.000,00.

• valor do bem particular ao casar: R$ 300.000,00
• valor apurado em 2025: R$ 900.000,00
• acréscimo total: R$ 600.000,00
• parcela atribuível a benfeitoria: R$ 0,00
• objeto da comunhão: nenhum

O bem permanece particular pelo art. 1.659, I, e o acréscimo o acompanha, porque melhoramento sobrevindo sem intervenção fica de fora do conceito de benfeitoria pelo art. 97. O inciso V do art. 1.660, invocado nessa hora, comunica os frutos dos bens particulares percebidos na constância, e resolve os aluguéis sem alcançar a valorização, porque o fruto se destaca do bem sem consumi-lo enquanto o acréscimo de valor integra o próprio bem. A manutenção paga com dinheiro comum reabre a via do art. 1.660, IV, restrita ao acréscimo que essas benfeitorias necessárias tenham produzido, apurável na mesma perícia. Os valores dos dois cenários são hipotéticos e servem para mostrar a mecânica.

Quando o regime muda a pergunta

Os dois cenários pressupõem a comunhão parcial. Na separação legal de bens do art. 1.641, a discussão migra para o esforço comum, e o acervo deste projeto registra a Súmula 377 do STF, vigente com a releitura da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça no EREsp 1.623.858/MG, julgado em 23 de maio de 2018, que exige do interessado comprovar participação "efetiva e relevante (ainda que não financeira)" na aquisição onerosa de bem determinado. O estado atual do enunciado está na página da Súmula 377. Na comunhão universal, a pergunta se dissolve, porque o art. 1.667 comunica todos os bens presentes e futuros, com as exceções do art. 1.668.

Nesses regimes de esforço comum, um detalhe do texto da tese merece leitura atenta antes de ser invocado para valorização. O EREsp 1.623.858/MG exige participação efetiva e relevante no esforço para a "aquisição onerosa de determinado bem", e o acréscimo de valor de bem já adquirido escapa dessa descrição, o que desloca a discussão para a prova de que o esforço recaiu sobre o próprio acréscimo. Na participação final nos aquestos, o art. 1.679 do Código Civil oferece a via textual mais direta para o ponto, ao dar a cada cônjuge "uma quota igual no condomínio ou no crédito" nos bens adquiridos pelo trabalho conjunto.

A base de dados abertos de precedentes qualificados do Superior Tribunal de Justiça, na versão publicada em 30 de julho de 2026, devolve zero registros para "benfeitoria" e zero para "esforço comum", de modo que a matéria carece de tema repetitivo e o argumento se constrói sobre o texto legal e sobre o laudo. O quadro dos incisos que comunicam e excluem está na página da comunhão parcial, o rito da prova técnica em ações de família fica na página da perícia, e o cálculo quando o bem particular foi comprado com dinheiro de outro bem particular está na página da sub-rogação.