O ex não quer vender: como se extingue o condomínio do imóvel do casal

O divórcio consensual que atribui a cada um metade do apartamento resolve a titularidade e adia o problema, porque instala entre dois ex-cônjuges um condomínio que nenhum dos dois quer administrar e que só termina quando alguém o rompe. Quando o outro se recusa a vender, a recusa vale pouco, e a razão está na primeira palavra do dispositivo que governa a saída:

"Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo."

O direito de exigir a divisão é potestativo e permanente, de modo que a discussão judicial nunca é sobre se o condomínio termina, mas sobre como e por qual valor. Contra ele existe uma única barreira contratual, a cláusula de indivisão do § 1º, cuja duração a lei limita a cinco anos prorrogáveis, e mesmo essa barreira cede quando graves razões aconselharem a divisão antecipada, na hipótese do § 3º. Acordo de divórcio que declara o imóvel indivisível por prazo indeterminado, portanto, produz efeito por cinco anos e sobrevive apenas se as partes o renovarem.

Antes de qualquer conta, convém verificar a natureza do bem, porque o Código separa dois caminhos. Sendo o imóvel divisível em partes autônomas, cabe a ação de divisão, que o art. 569, II, do Código de Processo Civil descreve como a via do condômino para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões, e a divisão material encerra o condomínio sem que ninguém venda coisa alguma. Sendo indivisível, que é o caso da esmagadora maioria dos apartamentos e casas urbanas, o desfecho é a alienação, e ela obedece a uma ordem de preferências que a lei fixou com precisão incomum.

A cascata do art. 1.322, degrau a degrau

O dispositivo enumera, num único período, quem tem preferência sobre quem e sob que condição:

"Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior."

O parágrafo único acrescenta a hipótese em que todas essas preferências empatam, mandando realizar licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa a quem ofereceu maior lanço, abrir licitação entre os condôminos, com preferência do condômino sobre o estranho em condições iguais. Lida devagar, a sequência descreve degraus, cada um acionado apenas quando o anterior falha.

O último degrau é o que descreve com exatidão o divórcio típico, em que os dois ex-cônjuges têm metade cada um e nenhum fez obra que se destaque, e o desenho que a lei impôs para ele é engenhoso: realiza-se primeiro a licitação entre estranhos, para descobrir quanto o mercado paga, e só depois se abre a licitação entre os condôminos, para que qualquer deles cubra o maior lanço. O ex-cônjuge que quer ficar com o imóvel, portanto, tem a última palavra, desde que iguale o preço que um terceiro se dispôs a pagar, e essa arquitetura desarma a objeção mais comum na mesa de negociação, que é o receio de perder a casa para um desconhecido por preço aviltado.

O art. 1.321 completa o quadro ao mandar aplicar à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança dos arts. 2.013 a 2.022. A remissão tem conteúdo concreto e vale conhecê-lo: o art. 2.017 impõe observar a maior igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens; o art. 2.019 manda vender judicialmente os bens insuscetíveis de divisão cômoda, ressalvando no § 1º que a venda deixa de ocorrer se um dos interessados requerer a adjudicação com reposição em dinheiro da diferença, após avaliação atualizada; e o § 2º do mesmo artigo remete à licitação quando mais de um requerer a adjudicação. O paralelo com o art. 1.322 é evidente, e o efeito prático da remissão é dar ao juízo do condomínio um repertório já testado no inventário.

A via processual, e o que ela cobra

O pedido de alienação de coisa comum tramita como procedimento de jurisdição voluntária, conforme os incisos IV e V do art. 725 do Código de Processo Civil, que arrolam a alienação, a locação e a administração da coisa comum e a alienação de quinhão em coisa comum. Faltando acordo entre os interessados sobre o modo de realizar a alienação, o art. 730 manda o juiz determinar a venda em leilão, de ofício ou a requerimento, observadas as regras de expropriação dos arts. 879 a 903, e é nesse ponto que a resistência do ex-cônjuge deixa de produzir efeito, porque o leilão dispensa a assinatura de quem se recusa a assinar.

A petição que abre esse caminho custa pouco e evita meses de discussão quando traz, desde o início, três elementos que o juízo terá de fixar de qualquer modo: a prova da titularidade e das frações ideais, que sai da matrícula; a manifestação expressa sobre o interesse em adjudicar o bem com reposição da diferença, porque ela aciona o primeiro degrau da cascata antes de qualquer leilão; e a proposta de avaliação, com indicação de que a atualização do valor é exigência do § 1º do art. 2.019. A conta das despesas de conservação suportadas por um só dos condôminos entra em paralelo, pelo art. 1.315, e costuma ser deduzida do produto da venda na proporção das frações.

Existe um limite que retira o caso inteiro desse percurso, e ele precisa ser verificado antes da distribuição. O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, segundo notícias publicadas pelo próprio Superior Tribunal de Justiça em março de 2021 e em setembro de 2025, impede a extinção do condomínio e a alienação do imóvel enquanto durar, com o alcance e as ressalvas examinados na página do direito real de habitação. Fora dessa hipótese, e das cláusulas de indivisão ainda dentro do prazo, o percurso descrito acima se aplica.

A cláusula que resolve o caso dos filhos

O ponto em que a extinção do condomínio encontra o direito de família é a casa onde moram os filhos do casal, e a solução costuma estar disponível no próprio texto do § 1º do art. 1.320. Em vez de deixar o imóvel exposto a um pedido de divisão a qualquer momento, o acordo de divórcio pode estipular a indivisão por prazo determinado, dentro do teto de cinco anos, com prorrogação prevista para o caso de os filhos ainda estarem em idade escolar ao fim do período. A cláusula bem redigida fixa o prazo, o evento que autoriza a prorrogação, quem suporta as despesas de conservação durante a indivisão e se a ocupação exclusiva é gratuita ou onerosa, este último ponto articulado com a cobrança pelo uso descrita na página do aluguel pelo uso exclusivo.

A definição sobre a onerosidade da ocupação é a que mais falta nas minutas, e a omissão sai cara para os dois lados, porque a indivisão pactuada suspende o direito de exigir a divisão sem dizer nada sobre a repartição dos frutos, matéria que o art. 1.326 governa de modo autônomo. Convém, ainda, registrar no acordo a ciência de que o § 3º autoriza o juiz a determinar a divisão antes do prazo quando graves razões o aconselharem, o que impede a leitura de que a cláusula fecha a porta em definitivo, e a leitura correta desse ponto tende a facilitar a negociação em lugar de dificultá-la. Para quem chega antes, na etapa em que ainda se decide o que cabe a cada um, a distribuição patrimonial por regime está no guia da partilha no divórcio.