Quem fica no imóvel paga aluguel ao outro? O art. 1.319 e a conta do uso exclusivo

Enquanto o imóvel do casal permanece em nome dos dois e um deles mora nele sozinho, o outro tem, contra o ocupante, um crédito cuja base legal cabe em uma linha do Código Civil e cuja liquidação consome meses de perícia. O dispositivo é o art. 1.319, e ele resolve a pergunta antes de qualquer consideração sobre quem saiu de casa e por quê:

"Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou."

Ao ocupar o imóvel com exclusão do outro, o condômino percebe da coisa o fruto que ela produziria se estivesse alugada a terceiro, de modo que o valor locativo deixa de ser uma indenização por ato ilícito e passa a ser aquilo que a lei manda repartir. O art. 1.326 completa o desenho ao fixar a medida da repartição, que segue a titularidade e ignora quem mora onde:

"Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões."

Essa é a arquitetura inteira do pedido, e a consequência prática dela vale mais do que a citação: a ação dispensa a demonstração de culpa, de abandono do lar ou de má-fé do ocupante, porque nenhum desses fatos integra o suporte do art. 1.319. Basta a titularidade comum, a exclusividade do uso e a fração ideal de cada um, esta última presumida igual pelo parágrafo único do art. 1.315 até que o título diga outra coisa. A discussão do processo, portanto, migra para as objeções do ocupante e para o termo inicial da obrigação, que é onde a lei silencia.

O que o ocupante opõe, e o que cada objeção alcança

O réu típico dessa ação chega com uma sequência previsível de argumentos, alguns dos quais alteram a conta e nenhum dos quais elimina o crédito por inteiro. Vale organizá-los pelo efeito que produzem, porque a peça inicial bem construída já responde aos que o juízo tende a acolher.

A terceira linha é a que decide a maior parte dos casos de família e merece detalhamento, porque nela dois deveres do mesmo devedor incidem sobre o mesmo bem. Quando a casa comum abriga o filho menor, a utilidade da moradia beneficia quem tem direito a ser sustentado, e o valor dessa moradia costuma ter sido computado quando os alimentos foram fixados, seja porque a pensão foi calculada sobre um orçamento que já dispensava a linha de aluguel, seja porque a permanência no imóvel foi expressamente tratada na cláusula patrimonial do acordo. Cobrar o valor locativo integral em seguida equivale a receber duas vezes pela mesma utilidade, e o pedido que ignora esse ponto entrega ao réu a defesa mais forte que ele poderia ter. A leitura correta separa a fração da moradia que aproveita ao filho, e que se comunica com o dever alimentar descrito na página do binômio, da fração que aproveita apenas ao ocupante adulto, sobre a qual o art. 1.319 opera sem concorrência.

O termo inicial, que a lei não fixa

O Código impõe ao condômino responder pelos frutos que percebeu, sem dizer desde quando se contam. O silêncio existe, e esta página o registra em vez de preenchê-lo por analogia, até porque a busca no conjunto oficial de precedentes qualificados do Superior Tribunal de Justiça, sobre os 2.384 registros da base publicada em 30 de julho de 2026, devolve zero ocorrências para arbitramento de aluguel, uso exclusivo, coproprietário e divisão da coisa comum, o que significa que a matéria segue sem tese firmada em recurso repetitivo. O que existe, e é útil, é o conjunto de atos pelos quais o interessado constrói o marco por conta própria, transformando uma situação tolerada em situação contestada.

O primeiro desses atos é a notificação extrajudicial dirigida ao ocupante, com a descrição da fração ideal do notificante, a manifestação de que a ocupação exclusiva deixou de ser consentida e a proposta concreta de solução, seja a locação do bem a terceiro, seja o pagamento do valor correspondente à fração. O segundo é a citação na ação de arbitramento, que serve de marco quando a notificação faltou. O terceiro, menos usado e frequentemente mais eficaz, é a deliberação de administração do art. 1.323, pela qual a maioria calculada sobre o valor dos quinhões resolve alugar a coisa comum a terceiro, com preferência do próprio condômino em condições iguais. Quem detém quinhão maior pode, por esse caminho, converter o impasse em contrato de locação sem precisar discutir valor locativo em perícia.

Fixado o marco, a conta que se pede ao perito tem três componentes que a inicial precisa nomear, sob pena de a sentença líquida chegar incompleta: o valor locativo de mercado do imóvel no período, apurado por comparação com bens semelhantes na mesma região; a fração ideal do autor, que é a medida da sua participação no fruto pelo art. 1.326; e o abatimento das despesas de conservação e dos tributos que o ocupante suportou sozinho, na proporção da fração ideal do autor. O resultado é um crédito periódico, com uma parcela por mês de ocupação, o que recomenda pedido de condenação em parcelas vencidas e vincendas até a extinção do condomínio ou a desocupação.

Os dois limites que retiram o pedido do alcance do art. 1.319

O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente é o primeiro deles, e o Superior Tribunal de Justiça, segundo notícias publicadas pelo próprio tribunal em março de 2021 e em setembro de 2025, o trata como impedimento à cobrança de aluguel pelos coproprietários e à extinção do condomínio, com o alcance e as ressalvas examinados na página do direito real de habitação. Ali o ocupante ostenta título próprio, o direito real que a lei lhe atribuiu, e o fruto do bem deixa de ser repartível enquanto esse direito durar.

O segundo limite está na estipulação em contrário, que o próprio art. 1.326 ressalva ao condicionar a repartição proporcional à ausência de acordo diverso. Acordo de divórcio que atribui a um dos cônjuges o uso exclusivo do imóvel até a venda, sem reserva quanto ao valor locativo, é estipulação em contrário e fecha a porta do art. 1.319 para o período coberto pela cláusula. Essa é a razão pela qual a minuta do acordo precisa dizer expressamente se a permanência é gratuita, se é onerosa e a que título, e até quando ela vale, matéria que se articula com a distribuição patrimonial descrita no guia da partilha no divórcio.

Resta registrar o que o pedido de arbitramento produz além de caixa. A cobrança pelo uso exclusivo é um dos atos que rompem a tolerância do coproprietário ausente, com efeito sobre a contagem da posse sem oposição de que trata a usucapião familiar. Quem sai do imóvel e deixa correr anos sem qualquer manifestação documentada acumula dois prejuízos, o do fruto que deixou de cobrar e o do prazo que corre contra a sua fração, e ambos se evitam com o mesmo ato. Quando o objetivo deixa de ser cobrar e passa a ser sair, o caminho é outro, e está na página da extinção do condomínio.