Venda de imóvel do espólio antes da partilha: a via judicial e a escritura do art. 11-A

Vender um imóvel do espólio antes de terminar o inventário deixou de ser exclusividade do juízo. Desde a Resolução CNJ 571, de 26 de agosto de 2024, publicada no DJe/CNJ nº 206/2024 de 30 de agosto, o art. 11-A da Resolução 35/2007 autoriza o inventariante a alienar móveis e imóveis do espólio por escritura pública, sem autorização judicial, desde que a escritura cumpra seis requisitos e o inventariante preste garantia. Em conferência feita na página oficial do ato em 31 de julho de 2026, a Resolução 571 continua sendo a alteração mais recente da Resolução 35, o que mantém esse desenho vigente.

A via judicial permanece intacta para os inventários que correm no fórum. Pelo art. 619, I, do Código de Processo Civil, o inventariante aliena bens de qualquer espécie depois de ouvidos os interessados e mediante autorização do juiz, no mesmo regime a que se sujeitam a transação, o pagamento de dívidas do espólio e as despesas de conservação. A escolha entre uma via e outra segue a escolha do próprio inventário, tratada no guia do inventário extrajudicial.

O que a escritura precisa conter

O art. 11-A condiciona a venda notarial a itens que a escritura tem de trazer expressos. O inciso I exige a discriminação das despesas do inventário, com os impostos de transmissão, os honorários advocatícios, os emolumentos notariais e registrais e os demais tributos e despesas devidos pela lavratura da escritura de inventário. O inciso II manda vincular parte ou todo o preço ao pagamento dessas despesas discriminadas. O inciso III exige a inexistência de indisponibilidade de bens de qualquer herdeiro, do cônjuge ou do convivente sobrevivente. O inciso IV pede a menção de que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas, com os respectivos valores. O inciso V determina a consignação dos valores estimados de emolumentos notariais e registrais, com indicação das serventias que expediram os orçamentos. E o inciso VI exige do inventariante garantia real ou fidejussória quanto à destinação do produto da venda para o pagamento daquelas despesas.

O desenho revela a preocupação que sustenta a norma: o dinheiro da venda antecipada tem destino vinculado, e o inventariante responde pessoalmente por ele. O § 1º fixa prazo máximo de um ano, contado da venda do bem, para o pagamento das despesas do inventário, com liberdade das partes para estipular prazo menor, e o § 2º extingue a garantia assim que a obrigação é cumprida.

O efeito sobre a partilha

O ponto que mais interessa ao cálculo dos quinhões está no § 3º, segundo o qual o bem alienado "será relacionado no acervo hereditário para fins de apuração dos emolumentos do inventário, cálculo dos quinhões hereditários, apuração do imposto de transmissão causa mortis, mas não será objeto de partilha, consignando-se a sua venda prévia na escritura do inventário". O bem continua no acervo para todos os efeitos de valor e de imposto, e sai apenas da divisão física, substituído pelo preço. Quem redige a escritura de inventário precisa consignar a venda anterior, sob pena de descompasso entre o acervo declarado e o que efetivamente se partilha.

Quem assina pelo espólio antes da partilha

A venda notarial pressupõe alguém com poderes para representar o espólio, e a Resolução 35 resolveu isso antes mesmo da 571. Pelo art. 11, é obrigatória a nomeação de interessado, na escritura de inventário e partilha, para representar o espólio com poderes de inventariante no cumprimento de obrigações pendentes, "sem necessidade de seguir a ordem prevista no art. 617 do Código de Processo Civil". O § 1º, incluído pela Resolução 452/2022, permite que o meeiro e os herdeiros nomeiem inventariante em escritura pública anterior à partilha ou à adjudicação, e o § 3º trata essa nomeação como termo inicial do procedimento extrajudicial. O § 2º, na redação que a própria Resolução 571 lhe deu, autoriza esse inventariante a representar o espólio na busca de informações bancárias e fiscais necessárias à conclusão de negócios essenciais ao inventário e no levantamento de quantias para pagamento das suas despesas, redação mais ampla que a anterior, limitada ao imposto e aos emolumentos. A comparação com o regime judicial do cargo está na página do inventariante.

Quando a via notarial fica fora de alcance

A venda por escritura acompanha os pressupostos do próprio inventário extrajudicial: pelo art. 610, § 1º, do CPC, a escritura exige herdeiros capazes e concordes. Faltando consenso, a alienação volta ao regime do art. 619, I, com oitiva dos interessados e decisão judicial. As situações de testamento e de herdeiro incapaz, que a Resolução 571 também tratou, têm condições próprias, examinadas na página do inventário com testamento e na página do herdeiro menor. Antes de agendar a lavratura, vale confirmar com a serventia escolhida a forma de constituição da garantia do inciso VI, cuja instrumentalização varia conforme a organização registral local.

Perguntas frequentes

Dá para vender imóvel do espólio sem autorização judicial?

Desde a Resolução CNJ 571/2024, o art. 11-A da Resolução 35/2007 autoriza o inventariante a alienar móveis e imóveis do espólio por escritura pública, independentemente de autorização judicial, cumpridos os seis requisitos do dispositivo, entre eles a vinculação do preço às despesas do inventário e a prestação de garantia.

O imóvel vendido antes da partilha entra no cálculo dos quinhões?

Entra. Pelo § 3º do art. 11-A, o bem alienado continua relacionado no acervo hereditário para apuração de emolumentos, cálculo dos quinhões e apuração do imposto de transmissão causa mortis, saindo apenas do objeto da partilha, com a venda prévia consignada na escritura de inventário.

Qual o prazo para pagar as despesas com o dinheiro da venda?

Até um ano contado da venda do bem, pelo § 1º do art. 11-A, e as partes podem estipular prazo menor. Cumprida a obrigação, o § 2º extingue a garantia prestada pelo inventariante.

E se o inventário for judicial?

Aplica-se o art. 619, I, do CPC: o inventariante aliena bens de qualquer espécie depois de ouvidos os interessados e com autorização do juiz. A alienação sem autorização expõe o inventariante à remoção, pelas hipóteses do art. 622.