Partilha de imóvel financiado no divórcio: parcelas pagas, saldo devedor e quem fica com o bem

O apartamento que o casal comprou financiado aparece no esboço de partilha como se fosse deles, e juridicamente ele é do banco. O art. 22 da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023, define o negócio:

"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel."

O art. 23 completa o desenho: a propriedade fiduciária se constitui com o registro na matrícula, e o § 1º desdobra a posse, deixando o casal como possuidor direto e o credor como possuidor indireto. O que se divide no divórcio, portanto, tem outro nome, e a própria lei o dá ao tratar das constrições que recaem sobre ele: o "direito real de aquisição do fiduciante" (art. 27, § 11).

A distinção decide a conta, porque o direito de aquisição vale o que o imóvel vale menos o que ainda se deve por ele, critério que o legislador nacional escreveu com todas as letras ao fixar a base de cálculo do ITCMD sobre bem financiado: pelo art. 153, II, da Lei Complementar 227/2026, a base é "o valor de mercado do bem, subtraído o valor presente do saldo devedor do financiamento ou consórcio", com a regra especial do inciso I para o bem coberto por seguro prestamista. A norma é tributária, e a operação aritmética que ela impõe é a mesma que a partilha precisa fazer para atribuir a alguém um valor que exista.

O que se partilha contra o que se assume

Na comunhão parcial, o direito de aquisição contratado na constância entra na comunhão pelo art. 1.660, I, que comunica os bens adquiridos onerosamente "ainda que só em nome de um dos cônjuges". A dívida perante o agente financeiro segue caminho próprio, porque a partilha produz efeito entre os cônjuges e o contrato de financiamento continua exigível de quem o assinou. A trava está no art. 29:

"Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações."

A leitura conjunta das duas colunas resolve o mal-entendido mais caro dessas partilhas. O acordo que entrega o imóvel a um dos cônjuges e declara que ele "assume o financiamento" organiza a relação interna do casal e deixa o outro exposto perante o banco até que a instituição anua e substitua o devedor. A providência prática é pedir a anuência antes de assinar, com a minuta do distrato ou da assunção de dívida instruindo o acordo, e prever no instrumento o que acontece se o credor recusar.

A conta, com números

Um casal casado em comunhão parcial comprou em 2019, com financiamento, um imóvel hoje avaliado em R$ 600.000,00, cujo saldo devedor na data da separação de fato é de R$ 250.000,00. O direito de aquisição vale R$ 350.000,00, e a meação de cada um alcança R$ 175.000,00. Atribuído o bem inteiro a um dos cônjuges, a torna devida ao outro é de R$ 175.000,00, e o quinhão só fecha se a assunção do saldo de R$ 250.000,00 vier acompanhada da anuência do credor, sob pena de o cônjuge que sai continuar figurando como devedor de uma dívida cujo bem já entregou.

Mude apenas uma variável e o resultado se inverte. Com o mesmo imóvel avaliado em R$ 600.000,00 e saldo devedor de R$ 610.000,00, situação corriqueira nos primeiros anos de contrato longo, o direito de aquisição tem valor negativo, e atribuí-lo a um dos cônjuges como se fosse ativo distorce a partilha inteira. Nesse cenário, o que o casal parte é o passivo, e a solução costuma passar pela venda com quitação, pela cessão a terceiro com anuência do banco ou pela permanência de ambos no contrato até a alienação. Os valores acima são hipotéticos e servem para mostrar a mecânica.

Quando o financiamento vence antes da partilha

O inadimplemento durante o processo muda o objeto da disputa. Configurada a mora, o art. 26 manda o oficial do registro intimar o devedor a satisfazer a prestação vencida em quinze dias, e o silêncio consolida a propriedade no credor, que leva o imóvel a leilão. O desfecho do leilão define a conta que sobra para o divórcio. Havendo sobra, o art. 27, § 4º, manda o credor entregar ao fiduciante, em cinco dias, "a importância que sobejar", já compreendida a indenização de benfeitorias, e esse crédito ocupa na partilha o lugar que o direito de aquisição ocupava. Faltando lance, o desfecho depende da natureza do financiamento: nos contratos de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, o art. 26-A, § 4º, declara a dívida extinta com recíproca quitação; fora dessa moldura, o art. 27, § 5º-A, mantém o devedor obrigado pelo saldo remanescente, cobrável por execução.

O casal que se separa com prestações em atraso, portanto, precisa saber em qual das duas molduras está antes de negociar quem fica com o bem, porque a resposta define se existe risco de dívida sobrevivente à perda do imóvel.

Contrato anterior ao casamento, parcelas pagas depois

O caso que mais gera litígio tem contrato assinado por um dos cônjuges antes da união e prestações pagas com renda comum ao longo do casamento. O texto legal oferece duas regras que puxam em sentidos opostos. O art. 1.661 torna incomunicáveis "os bens cuja aquisição tiver por título uma causa anterior ao casamento", e o art. 1.660, I, comunica o que se adquire onerosamente na constância. A disputa se resolve na prova: quem sustenta a incomunicabilidade demonstra o título anterior e a origem particular dos recursos, e quem pede participação demonstra o pagamento com patrimônio comum e o quanto dele foi amortizado durante a união, com extratos, boletos e o demonstrativo de evolução do saldo fornecido pelo agente financeiro. A base de dados abertos de precedentes qualificados do Superior Tribunal de Justiça, na versão consultada nesta publicação, permanece sem tema repetitivo sobre partilha de imóvel financiado, de modo que a solução se constrói caso a caso, com a documentação do rastro. A mesma disciplina probatória vale para a sub-rogação do art. 1.659, II, e está detalhada na página da sub-rogação de bens.

Quando parte das prestações foi paga com o Fundo de Garantia de um dos cônjuges, a discussão se soma à da comunicabilidade da própria verba, tratada na página do FGTS na partilha. E a atribuição desigual do imóvel, sem contrapartida documentada, atrai o imposto sobre o excesso de meação, cuja conta está na página do excesso de meação. O quadro geral do que se parte em cada regime está no guia da partilha por regime de bens.