Vender o imóvel do filho menor: o alvará do art. 1.691 e a nulidade que ele evita

A escritura assinada pelos pais em nome do filho menor, sem alvará, passa pelo tabelião com alguma frequência e volta anos depois como ação de nulidade movida pelo próprio filho, já maior. O Código Civil desenha a armadilha em dois tempos, porque começa concedendo aos pais poderes amplos sobre o patrimônio da criança, ao dizer que eles "são usufrutuários dos bens dos filhos" e "têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade" (art. 1.689), e em seguida recorta desses poderes uma faixa que depende de autorização judicial:

"Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz."

"Parágrafo único. Podem pleitear a declaração de nulidade dos atos previstos neste artigo: I - os filhos; II - os herdeiros; III - o representante legal."

O parágrafo único é o que mantém o problema vivo por muito tempo, já que a legitimidade para atacar o ato pertence ao filho, aos herdeiros e ao representante legal, e o filho só costuma exercê-la quando adquire capacidade e interesse próprio, o que pode ocorrer muitos anos depois da venda. Este checklist organiza, na ordem do balcão, o que enquadrar, o que provar, como pedir e como documentar o resultado, tanto para quem vai vender quanto para quem examina uma cadeia dominial com menor no meio.

O enquadramento: qual ato precisa de alvará

• Alienação de imóvel do filho, por venda, permuta, dação em pagamento ou doação: depende de autorização prévia.
• Constituição de ônus real sobre imóvel do filho, incluída a hipoteca dada em garantia de dívida de terceiro ou dos próprios pais: depende de autorização prévia.
• Obrigação contraída em nome do filho que ultrapasse os limites da simples administração, como aval, fiança e confissão de dívida: depende de autorização prévia.
• Atos de simples administração, como locação ordinária, conservação, pagamento de tributos e recebimento de aluguéis: dispensam alvará, e o limite entre um grupo e outro é o que o pedido precisa demonstrar.
• Bens móveis do filho: o art. 1.691 fala em imóveis e em obrigações além da simples administração, de sorte que a venda de móvel entra no segundo grupo apenas quando extrapola a administração ordinária.

O critério de mérito tem duas alternativas escritas na lei, e basta uma delas: necessidade, que se demonstra pelo estado de fato, ou evidente interesse da prole, que se demonstra pelo proveito do próprio filho. Vender o apartamento do menor para pagar dívida dos pais falha nas duas, e o pedido que tenta disfarçar essa origem costuma naufragar na oitiva do Ministério Público.

O que a inicial precisa provar

• Titularidade do bem em nome do filho, com matrícula atualizada e a origem da aquisição, que muitas vezes é herança ou doação.
• Situação do poder familiar de ambos os pais, com certidão de nascimento do filho e prova do estado civil dos genitores.
• Necessidade ou evidente interesse da prole, com documentação do destino do produto da venda: aquisição de outro bem para o menor, custeio de tratamento, quitação de dívida do próprio imóvel, aplicação financeira em nome dele.
• Valor do bem, com elementos objetivos de mercado, e proposta concreta quando houver, para que o juízo compare preço e conveniência.
• Destino do dinheiro com controle posterior, por depósito em conta vinculada ao juízo ou aplicação identificada em nome do menor, que é a garantia que costuma decidir o deferimento.
• Divergência entre os pais, quando houver: o parágrafo único do art. 1.690 permite que qualquer deles recorra ao juiz para a solução, e o mesmo mecanismo aparece na página da divergência sobre escola.

Vale comparar o texto do art. 1.691 com o do art. 1.750, escrito para o menor sob tutela, porque a assimetria orienta a instrução. Para o tutelado, a lei exige "manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz"; para o filho sob poder familiar, exige necessidade ou evidente interesse da prole e autorização prévia, sem mencionar avaliação. A avaliação, portanto, é providência que o juízo determina quando entende necessária, e o pedido bem instruído a antecipa em vez de esperar por ela.

O rito, do protocolo ao alvará

• Espécie: jurisdição voluntária, na forma do art. 725, III, do CPC, que alcança "alienação, arrendamento ou oneração de bens de crianças ou adolescentes, de órfãos e de interditos", com o inciso VII do mesmo artigo tratando da expedição de alvará judicial.
• Início: provocação do interessado, do Ministério Público ou da Defensoria Pública, com o pedido instruído e a providência judicial indicada (art. 720).
• Citações e vista: citam-se todos os interessados e intima-se o Ministério Público, nos casos do art. 178, com prazo de quinze dias para manifestação (art. 721). O interesse de incapaz está no inciso II daquele artigo, de modo que a intervenção ministerial é obrigatória aqui.
• Decisão: o juiz decide em dez dias (art. 723), e o parágrafo único o dispensa de observar critério de legalidade estrita, autorizando a solução que considerar mais conveniente ou oportuna, o que abre espaço para deferimento condicionado a garantias.
• Recurso: da sentença cabe apelação (art. 724).
• Depois do alvará: lavratura da escritura com transcrição do alvará, registro na matrícula e comprovação nos autos do destino dado ao produto, que fecha o ciclo de prova.

O prazo de dez dias do art. 723 descreve o dever do juiz, e a experiência do foro mostra que o tempo real do procedimento depende da instrução e da manifestação ministerial, razão pela qual quem tem negócio com prazo curto protocola antes de assinar qualquer compromisso. Compromisso de venda firmado sob condição de obtenção do alvará protege as duas pontas, e a redação da condição merece cuidado equivalente ao da própria petição.

Os quatro bens que escapam do usufruto e da administração

O art. 1.693 retira do alcance dos pais quatro categorias de bens, e a consequência prática é que o alvará do art. 1.691 tem endereço diverso nessas hipóteses, porque quem administra deixa de ser o genitor.

A quarta linha conecta esta página ao regime da exclusão sucessória, cujo desenho está na página da indignidade e da deserdação, e a terceira dialoga com a cláusula de administração que o planejador escreve na doação, tratada na página das cláusulas restritivas. Em qualquer das quatro hipóteses, a autorização judicial para dispor continua necessária, e o que muda é quem a requer e em nome de quê.

A nulidade que sobrevive ao ato

• Legitimados a pleitear a declaração de nulidade: os filhos, os herdeiros e o representante legal (art. 1.691, parágrafo único). O dispositivo lista os legitimados e silencia sobre prazo, ponto que se resolve pela disciplina geral dos atos inválidos e que esta página deixa declarado em vez de preencher.
• Colisão de interesses entre pais e filho: o art. 1.692 manda o juiz dar curador especial ao filho, a requerimento dele ou do Ministério Público, e o instituto está descrito na página do curador especial em ação de família.
• Exame de cadeia dominial com menor no meio: localizar o alvará, conferir se ele precede a escritura e se o objeto autorizado corresponde ao bem alienado, porque autorização genérica ou posterior ao ato reabre a discussão.
• Documentação de defesa do adquirente: cópia do alvará arquivada com o traslado, comprovante do destino do preço e, quando houver, a decisão que homologou a prestação de contas do produto.
• Conferência local: a forma da escritura, a qualificação exigida e o modo de apresentar o alvará seguem as normas de serviço da corregedoria à qual o cartório se vincula, e a consulta ao sítio oficial dela precede a lavratura.

Busca no conjunto de dados abertos de precedentes qualificados do Superior Tribunal de Justiça consultado nesta apuração devolveu zero tema afetado sobre o art. 1.691, e a matéria segue sem orientação vinculante localizada, o que reforça a importância de instruir o pedido com rigor documental em vez de confiar em entendimento presumido.